Bauantrag – Baugenehmigung – Genehmigungsfreistellung – Verfahrensfreiheit

Was braucht das Bauamt wann, von wem?

Ein Bauantrag ist einzureichen, sofern in Ihrem Bundesland für Ihren geplanten Wintergarten oder die Terrassenüberdachung in der Landesbauordnung keine Verfahrensfreiheit festgelegt ist. Das ist keine große Sache, wenn Sie sich vorher beim Bauamt erkundigen, was in dieser Phase wirklich von Ihnen erwartet wird: welche Formulare, welche bautechnischen Nachweise, welche formlosen Erklärungen wann von wem vorzulegen sind. Viele Wintergartenbauer übernehmen diese Vorklärung auch oder kennen sich in ihrem Umfeld ohnehin aus.

Neubau oder Bauen im Bestand

Sie können natürlich auch einen Architekten einschalten, der diese Abläufe in Ihrem Territorium kennt. Prinzipiell sind Wintergärten Anbauten oder Bauwerke im Sinne des Baurechts Bauantragpflichtig, in vielen Bundesländern genehmigungspflichtig, in einigen Bundesländern kann eine Genehmigungsfreistellung erfolgen. Bis zu einer in der jeweiligen Landesbauordnung festgelegten Größe sind in einigen Bundesländern Wintergärten und Terrassendächer verfahrensfrei.

Wird der Glasanbau zusammen mit einem Neubau geplant und gebaut, dann wird der zustän­dige Architekt auch den Wintergarten in sein Konzept einbeziehen und alle Formalitäten einschließlich Bauantrag erledi­gen. Vorteilhaft ist aber auch hier, frühzeitig einen Spezialisten in die Wintergartenplanung und den Wintergartenbau einzubeziehen.

Wird der Wintergarten an ein bestehendes Gebäude angebaut, dann wird seitens des Bauherren häufig auf einen Architekten verzichtet. Kompetente, erfahrene Wintergarten Fachfirmen, insbe­sondere die Mitglieder des Bundesverbandes Wintergarten, bieten die Ausarbeitung der Bauantragsunterlagen selbst an oder beziehen entsprechende Kooperationspartner ein.

Bebauungsplan

An erster Stelle bei der Planung eines Anbaus steht die Klärung, ob es einen Be­bauungsplan gibt und was bezüglich des vorgesehenen Objektes darin festgelegt ist. Bestandteile dieser kommunalen Baurichtlinie sind der Plan selbst und der dazugehörige Textteil.

Der Bebauungsplan gibt allgemein Auskunft darü­ber, ob sich das Grundstück, auf dem der Wintergarten errichtet werden soll, in einer Wohnbaufläche, einer gewerblichen Baufläche oder in einem Mischgebiet befindet. Die Kommunen haben hier das zulässige Ausmaß der Bebauung festgesetzt. Dies betrifft u. a. Angaben darüber, in wel­chem Umfang die Grundstücksfläche überbaut werden darf (Grundflächenzahl) oder wie hoch die Summe der Flächen aller Vollgeschosse (Geschossflächenzahl) werden kann. Die Klärung dieser Fragen sollte bei der Wintergarten Planung in einer sehr frühen Phase erfolgen, um unnötigen Zeit- und Kostenaufwand zu vermeiden.

Der Planer eines Winter­gartens muss auf Baufluchtlinien, Mindest-Grenzabstände und Abstandsflächen achten. Baufluchtlinien geben die genaue Positionierung eines Gebäudes vor, während Mindest-Grenzab­stände nicht unterschritten werden dürfen. Zu beachten sind Flucht- und Rettungswege, die Zugänglichkeit von Ver- und Entsorgungsleitun­gen sowie das Nachbarschaftsrecht. Dem Bauantrag sind Lagepläne, Skizzen des geplanten Wintergartens und weitere Unterlagen (s. jeweilige Landesbauordnung) beizulegen. Bei Bauanträgen sind ein Standsicherheitsnachweis (die statische Berechnung des geplanten Bau­werks), der Wärmeschutznachweis und unter bestimmten Bedingungen Nachweise zum Brand- und Schallschutz vorzulegen.

Bauvorlagen

Diese bautechnischen Nachweise sind auf der Baustelle auf Verlangen der Bauaufsicht vorzulegen, werden aber bei genehmigungsfreien Vorhaben vom Bauamt nicht geprüft. Wenn Genehmigungsfreiheit beantragt wird, müssen diese Nachweise deshalb in der Regel auch nicht vorgelegt werden. Stimmen Sie also mit der zuständigen Baubehörde ab, was diese wann haben will, um das Verfahren zügig durchzuführen. Den Standsicherheitsnachweis sollten Sie auf jeden Fall gut aufbewahren für eventuelle spätere Umbaumaßnahmen, Reparaturen, Verkauf – bis zum Abriss (siehe auch Bauvorlagen Verordnung des jeweiligen Bundeslandes).

Baurecht ist Ländersache

Das Baurecht wird in Deutschland von den einzelnen Bundesländern auf der Basis der Musterbauordnung geregelt. Die Bundesländer er­lassen Landesbauordnungen. Diese sind die rechtliche Grundlage für die Genehmigung eines Wintergartens. Die Bestimmun­gen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Keinesfalls sollte man diesen Schritt überspringen. Das kann teuer werden, wenn dann spätere Korrekturen erforderlich werden oder die Bauaufsicht gar Rückbau fordert.

Aufwendiger Streit mit dem Lieferanten des Terrassendaches oder Wintergartens darüber, wer diese Korrekturen dann bezahlt, kann vermieden werden. Ein Vertrag über die Lieferung eines Wintergartens oder Terrassendaches sollte erst dann unterschrieben werden, wenn diese Grundfragen geklärt sind oder im Vertrag festlegen, dass dieser vorbehaltlich der eventuell notwendigen Zustimmung des Bauamtes gilt.

Weiterführende Links

• Definition Wintergarten
• EnEV 2014 und Wintergarten (Anforderungen an Wohnwintergärten)
• Energieeinsparverordnung (Text, Lesefassung)

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